2022年上半年,中央层面多次表态维稳房地产市场,重申“房住不炒”,定调“因城施策”,于信贷方面给予宽松支持。相对其他热门城市,广州楼市在2022年上半年的政策调整相对平稳。
广州中原研究发展部统计数据显示,2022年上半年,广州一手住宅网签量同比下降约35%,成交约3.7万套。在广州各区成交量普降的情况下,中心区域及近郊区域表现良好,高端市场购买力不俗,但也有成交放缓、消化周期超20个月的远郊区域亟须积极措施“去库存”。
中心及近郊区域
成交良好,价格趋于平稳
2022年上半年广州一手住宅成交量下滑的原因之一是供应量偏低。据合富研究院数据统计,2022年前4个月,受市场信心等多方面因素影响,房企推新少,月均新货仅约2000套;直到“五一”假期后,市场维稳信号增加,房企业绩压力加大,5-6月供应增加,较前4月均值翻倍。加之在上半年最重要的营销节点“五一”档期中,楼盘加大营销力度,因此“五一后”成交较1-4月周均提升约20%。
其中,广州中心区域和近郊区域(天河、海珠、荔湾、越秀、白云、黄埔、番禺)热销楼盘积极入市,2022年上半年新增供应占比57%,网签成交占比52%。城区配套、交通成熟的大型楼盘出货更快,成交较优,例如海珠区的品越华府、中海观云府;荔湾区的万科金域曦府;天河区的保利天汇、珠江花城;黄埔区的富颐华庭、万科城市之光等楼盘。不过,尽管这些楼盘相对畅销,但其价格基本保持平稳,仅个别热销楼盘小幅提价上新,升价幅度在10%以内。
值得一提的是,2022年上半年,广州复合型高端产品(即享地段、配套、规划、江景等多重优势的住宅)因其独特的价值而被高资产净值人群高度认同,成交活跃。合富研究院数据显示,2022年上半年,广州总价千万元级别的住宅网签数约1500套,约为2019年全年水平,例如海珠区的品越华府、海珠天珺,荔湾区的广船滨江上都、广州幸福湾,番禺区的越秀和樾府等。
远郊区域
市场竞争激烈,有实际让利出现
2022年上半年广州远郊区域(南沙、增城、花都、从化)的一手住宅市场表现相对弱势。广州中原研究发展部统计数据显示,上半年广州全市十一区库存量均环比上涨,消化周期超过12个月的区域有6个,其中南沙、增城、花都、从化四区库存消化周期超过20个月,该分析机构认为,上述四区需要更积极的措施以保持“供求平衡”。
具体来看,尽管2022年上半年广州十大热销板块中,增城区占了三个(永和、朱村、新塘),但这三个板块成交同比去年分别出现了32%-51%的下滑,加之本身供应量大,楼盘竞争激烈,因此有实际让利项目“冒头”,例如端午期间朱村板块的保利水木芳华以1.65万元/平方米的价格开盘,低于周边项目,迅速吸引了大批买家。
合富研究院统计数据显示,在2022年上半年广州全市成交同比下降35%的情况下,南沙、增城、花都、从化分别同比下降68%、35%、43%、25%。作为自救方式,一些楼盘通过调整价格不断贴合购买力,或利用分期支付等促销手段以增加成交。其中,增城部分板块让利幅度在10%左右,南沙部分让利约6%-10%;花都、从化则以本地市场为主,楼盘以特价单位及其他常规活动促进销售。(徐炜伦)

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