五年前，青龙湖板块曾一度引发楼市关注。一方面有多个开发商进驻拿地，热炒区域价值;另一方面，中原地产首席分析师张大伟等楼市专家质疑青龙湖板块的价值，“你想不想坐在青龙湖屋顶上一直哭”，劝退了不少购房人。

近期，北京四批次供地即将登场，最终共有6宗地块准备入市，而在此前网传的拟供地信息中，丰台青龙湖地块此次未能成功上架。对此，业内人士普遍认为，青龙湖板块整体发展不及预期，房企拿地热情不高。

此前拿地项目销售情况如何了?区域发展有哪些变化?带着这些问题，笔者走访青龙湖板块看到，青龙湖区域发展分化明显，青龙湖丰台部分与房山部分差距拉大，丰台板块产业及配套在慢慢兑现。

青龙湖不同项目发展差距显现

青龙湖位于西六环外丰台与房山的交界处，青龙湖南部为青龙湖水上乐园，位于北京市房山区青龙湖镇，距市区28公里，是距北京市区最大、最近的水景资源，集养殖、旅游于一体，库容2900万立方米，水面6000亩。青龙湖的东北侧为丰台王佐镇属地，已建成占地面积1000亩的青龙湖公园。

得益于其得天独厚的自然环境，根据《北京十三五规划》，青龙湖区域被定位为国际文化生态的创新区,以“国际交往、科技创新、文化旅游、养生健康”为四大产业主题。并将实现“1小时通勤圈”的交通配套升级，实现全方位立体的出行方式。

在丰台区规划中也提到力争在“十三五”期间，将青龙湖打造成“北京西岸国际知名的宜居宜会宜游的旅游目的地”。

时间转眼来到了“十四五”，青龙湖的规划也随之发展进一步深化、确定。

在《丰台分区规划(2017年-2035年)》的规划中称，丰台河西地区将坚持历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区的打造。在“一轴两带四区”的空间布局基础上，深化两带优势，充分利用自然优势与文化情结，呈现一个多维立体的宜居生态版图。

对比两个阶段规划的变化，“国际化”的概念在逐渐弱化。

业内人士分析认为，相比雁栖湖等已经成型的会展区域，青龙湖发展起步较晚。

北青地产走访青龙湖看到，目前该项目丰台部分和房山部分建设进程差距显现。丰台道路宽阔整齐，中央民族大学、人大附丰台学校已经建成并投入使用。万科商业街已建成，但入驻商家较少。整体城市界面崭新，绿植环绕。

而晚于丰台青龙湖一年拍地的房山青龙湖几个宅地周边则依旧在建设状态，部分道路尘土飞扬。

地铁规划落位丰台

丰台青龙湖板块产业、交通齐发力

今年《北京市轨道交通第三期建设规划(2022-2027年)》第二次环评公示中，1号线南延线赫然在列。1号线支线西起青龙湖东站，北至1号线八角游乐园站，线路全长约19.9里，共设9座车站。途经张郭庄站上游，由园博园西门站，向北穿永定河，跨越11号线体育场南街站(可换乘)，最终接入地铁1号线八角游乐园站;下游经王佐站后，西穿到达青龙湖东。

从规划上看，未来地铁1号线支线有望与14号地铁线在张郭庄站可以实现换乘，拉进了丰台青龙湖、张郭庄，以及长安街沿途板块间的距离，打通了丰台河西板块向北连接石景山以及长安街的通道，加速京西南发展。

合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，丰台西的产业规划是从五环横跨到六环的区域，“从1号线南延向西拓展的规划来看，更多是为了支撑丰台河西板块的产业布局，园博园周边有中关村丰台科技园，往西王佐片区，也就是在丰台青龙湖六环内的这个板块，会形成以航天三院为龙头的一个千亿级的航空航天产业集群。”

据了解，此前青龙湖板块有消息称，T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。目前此线路没有新的消息。

此前出现在今年四批次拟供地名单中的丰台青龙湖C地块，南侧是在售新房万科云庐，北侧是中央民族大学，预计附近会有1号线南延线设站，5站左右可换乘14号线张郭庄站。

区域新盘降价跑量

时间回到5年前，是青龙湖的高光时刻。

2017年4月，万科联合国开东方、京投，斥资58.5亿元，率先拿下丰台青龙湖地块，也就此拉开品牌开发商进驻青龙湖板块的序幕。两个月后，首开、万科、国开、龙湖四家联合摘得了一河之隔的房山青龙湖地块，该项目由龙湖操盘，取名为龙湖熙湖悦著。

2018年，金地、首开、中铁建又先后进驻房山青龙湖，金地和首开的项目分别叫金地大湖风华、首开熙悦观湖，两个项目紧邻龙湖熙湖悦著。中铁建项目名称为中国铁建·山语澜廷。

当时，新建住宅地块均为限竞商品房，执行70/90政策。曾一度有业内人士质疑，板块内如果供应一些田园别墅项目，对于市场来说还是有成功可能性的，但区域内大量的刚需住宅入市，就带来了“违和感”。

时间证明，青龙湖板块的新房价格一路向下，业内人士告诉笔者，房山板块的项目只能割肉离场，丰台板块略好一点儿。北京房地产市场2020年已经告别限竞房供应，大部分限竞房已经售罄进入交付阶段，青龙湖板块是少数仍有限竞房在售区域。

可以看到，青龙湖这几个限竞房的利润空间约1.5万元/平方米，除去建筑成本，开发商基本无利可图，加上长达四五年的去化周期，很难盈利。

金地大湖风华阳台改落地窗

仅剩四套小户型

据了解，房山区在全市率先开展“交房即交证”，并在三个项目进行试点，购房人如果提出申请，就可以在收房的同时办理不动产权证。金地大湖风华项目即其中之一。

据京房字报道，10月13日，购买房山区金地大湖风华项目的陈先生已经在收房时即拿到了不动产权证书。

项目在今年年底会有一次集中交付。笔者看到，目前项目在进行室内装修，园林绿化尚未做完。

“目前只有四套顶层67平方米的一居室在售，带露台。”金地大湖风华销售人员表示，样板间展示的露台做了围挡，后期可以做成玻璃护栏。

值得注意的是，金地大湖风华的洋房户型图原本均是带阳台的设计，但在实际交付时，阳台已经被打通，改为落地窗。

而67平方米户型图上明确标明的不上人屋面，也在样板间被展示成了露台。

销售人员表示，可以在上面养花，搭个小帐篷，甚至改成卧室都可以。

据了解，因为只剩四套一居室，售价在250万元左右，如果考虑购买可以申请折扣，大概224万元，折合单价3.34万元/平方米，含装修。

此外，项目为业主提供免费班车到地铁14号线张郭庄站，预计20分钟。

北青地产了解到，同板块的首开熙悦观湖项目已经售罄，龙湖熙湖悦著观湖还有一部分房源在售。

对此，熙湖悦著销售人员表示，去化稍慢主要是因为体量大，龙湖熙湖悦著项目共计1900多户，比金地、首开两个竞品项目的房源总和还多。

另外，三个项目周边较为荒芜，基本见不到生活配套。“首开建了一个商业，但是也得等人员都入住后，才会开始慢慢运营。”按照金地大湖风华销售人员的说法，“先住进来，没准儿哪个业主的一楼就会改成卖菜的了。”

同时，尽管三个项目都不约而同地以“湖”命名，但实际到湖有一段距离，在项目里基本看不到湖，仅龙湖熙湖悦著部分楼栋的高层有可能能真正观湖。

青龙湖开发将是长期投资

北青地产在万科云庐售楼处了解到，万科翡翠西湖洋房项目已经售罄，在售万科云庐产品主要是135平方米的洋房，总价550万，核算下来单价约4万元/平方米，合院总价850万以内，是为数不多在售的限竞房之一。

项目周边万科配建的商业街，有少数商家已经入驻。

“丰台这边有人大附小、初中、高中，中央民族大学已经有6000人进驻到青龙湖板块，教育资源优势明显。”一位房地产业内人士表示，未来叠加交通优势，会给片区带来更好的产业发展的想象空间。从园博园到青龙湖产业带来的人才流入，为后续丰台板块房价带来支撑面。

上述人士表示，从丰台发展丽泽商务区来看，产业的发展需要一个较长的周期，园博及青龙湖的发展也需要时间，没有那么快，即便地铁通了，客观上的价值梯度还是会存在。

一位开发商投拓人员告诉笔者，开发商投资要做好长周期开发的准备，需要拉长时间来思考区域价值。(陈晨)