“这两天刚成交了一套通益路上的房子，差不多的楼层和装修条件，和去年年初相比，便宜了近100万。”前几天，在拱墅区桥西区域的一家房产中介门店，我们再次见到了店长聪哥。

聪哥年纪不大，从事地产中介多年。前两年他组建了自己的团队，在深耕十多年的拱宸桥西板块开了一家门店。

门店战绩赫赫。去年年初，杭州二手房市场还是好时期，整个桥西板块单月成交约100套，他的门店就占20%，平时业绩也比其他门店高出三五倍，是板块内房产中介领域的“领头羊”。因此，也更深刻地感受着市场每一轮变动。

“那段时间短暂而夸张 我们自己都觉得迷惑”

2021年，杭州二手楼市大起大落。

“年初，市场很好，桥西很多小区有拱墅区‘扛把子’的教育资源，更是红极一时。”嘉泰馨庭小区附近一家中介门店店长告诉我们。

聪哥说，当时很多房东挂出来灵市面，甚至一天一个价，那时候，客户不缺，缺的是诚心卖的房源。

一位中介小哥回忆，有时周末一天要带看七八组，连水都来不及喝。前脚刚看完出门，后脚又有同行带着客户来看房。这样“交接班”的场面，以前只有在“金九银十”才能遇到。

2021年上半年，桥西二手房的成交价也比较醒目。商品房方面，比如一套九龙仓碧玺83平方米的高层房源，成交价815万元，折合单价9.8万元/平方米;对面的名城公馆成交价也在8万元/平方米左右;回迁房方面，热度比较高的有新安天苑、吉如家园、锦绣兰庭、锦绣文澜阁等，基本都在5.5万-5.8万元/平方米不等。

“那段时间短暂而夸张，我们自己都觉得迷惑。”板块内多位中介告诉我们，还有富越香郡业主拉出横幅“祝贺小区房价突破70000元”，匪夷所思。

桥西从年初每月卖出100套二手房

到8月份降到只能卖出10套

的确短暂。

去年8月5日，杭州又一次推出房产新政，限购再次升级，“落户+2年社保”“非户籍+4年社保”，把在杭购房的门槛拉高一大截。在杭大学生房票“一夜消失”，老人投靠子女购房也被堵上漏洞。

同时，有着限价优势的一手房摇号规则，也优化了不少。

当时，我们曾走访调研桥西板块楼市。“金九银十注定是没有了!桥西学区房的巅峰也过去了。”聪哥这样说。他戒了很久的烟，也是在那阵子又抽上的。

从8月到9月，杭州一手房市场热闹非凡，大批红盘集中开闸，吸引了几乎全杭州的房票。一手房的“虹吸效应”，对二手房市场“雪上加霜”。

曾以拱墅区学区资源主打的桥西板块，成交量也直接进入“冰封时代”，8月份成交量只有10套左右。

“之前都是卖方市场。”聪哥说，很长一段时间内，中介劝房东们“小刀”(稍微降点价)，房东基本是听不进去的。“8月份后，房东们开始采纳我们的建议，肯降价了。”

去年9月初，成交了一套名城燕园的高层，89平方米，在2020年挂牌500万元以上的，这次急卖，“小刀”变“大刀”，440万元成交。

买卖之间的“攻防转换”，对中介行业冲击巨大。

“有门店去做新房业务了，有门店直接关张了。很多中介转行，有去跑网约车的，有做汽车销售的，也有直接回老家的……还有一些中介做起了卖房主播。”桥西板块多位门店店长告诉我们，从去年八九月份起，无论是桥西还是整个杭州二手房市场，皆是如此。

2022年楼市回暖?接下来市场会怎么走?

进入2022年，翻看朋友圈里各个板块中介的发言，大家时不时在分享有关房地产行业回暖的消息。信心似乎又回来了。

“房地产的黄金时代过去了，但‘最惨淡’的时期我相信也已经过去了，2022年春节回来，我们将迎来一个小阳春。”聪哥信心满满。

他打开成交数据库：“桥西学区房的巅峰成交数量逐渐企稳，虽然和2021年初最高月成交上百套相比，最近两个月每月20-30套的成交量还是少，但随着信贷政策相对放松，房东心理也完成了转化，买卖双方的成交意愿更强烈。回暖趋势我认为是可以预判的。”

我们采访了登云路、严家桥街、后横港路等多家门店的10余位房产中介，这个观点也得到了他们的认可。

当然，现在买方的心态又有了新变化。“购房的需求还在，但客户的跟踪周期在加长。”中介们说，购房者不着急了，要求更多，砍价更狠。

另外，2021年下半年信贷政策收紧，首套利率上升到5.8%、5.9%，二套到了6.3%左右，并且放款也慢，有的放款甚至排了半年。而眼下，我们从几家国有银行的信贷中心了解到，利率已经回调，首套大多可以做到5.6%，放款也比之前快很多。

“桥西板块已经有15年的地产开发史，板块比较成熟，教育资源强大，居住属性以改善为主。目前的购房者，绝大多数也都是自住、追求品质、改善型的家庭。”聪哥说，桥西板块，以登云路为界，南北有教育资源的区别。“现在购买的改善用户，要么是孩子在两年半内有上小学需求的，自住的;如果没有学区需求的，会购买嘉泰馨庭、天阳上河、名城燕园等位置不错，离运河近的小区。”

“一些原先住在大关、湖墅、塘河，想买电梯房的人，也会优先考虑桥西。毕竟，这里除了学区，还有美丽的大运河、桥西直街等。”多位中介表示，去年12月份成功出让的桥西板块小河油库地块，精装修51440元/平方米的一手房价格，也有很多购房者在等待拼手气。

回顾过去这一年，本报曾十余次发出提醒，因教育政策近年变化较大，大家在购买学区房的时候一定要谨慎再谨慎，千万不要盲目出手。

“有一些客户2020年买的房，看到价格跌了，从2021年下半年甚至到现在，纷纷挂牌出售。”

房东郑先生就是其中一员。他曾在2020年下半年买入一套锦绣文澜阁的改善型房源，时隔一年多，正在以买入价挂牌出售。“亏是基本事实，现在房东只希望能少亏点。”

几乎每家中介门店里，都发生着这样的故事。(陆丹)