保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标，料将呈加速发展趋势。根据笔者不完全统计，现已公布的“十四五”期间新增保障性租赁住房计划筹建数超过660万套。估计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800-900万套之间，对应的新增建筑面积或在4-4.5亿平米左右，对应的开发投资将在1.7-1.9万亿元(人民币，下同)左右，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。短期看，预计“十四五”期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改，但长期趋势或将持续向上。

国家层面的“十四五”规划中明确指出中国未来要“有效增加保障性住房供给”。相比之下，“十三五”的重点更多的是房地产去库存和棚改货币化。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，发改委、住建部多次发文，鼓励支持房地产及建筑企业共同推动保障性安居建设。银保监会、央行也多次表态，要加大对长租房市场的金融支持，共同推进REITs(房地产信托投资基金)试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。

为何大力发展保障性租赁住房?保障性租赁住房能够在一定程度上替代居民对商品房的需求，防止房价上升，符合“房住不炒”的大方向。各城市相应的规划及国家统计局数据显示，常住人口增长压力较大的城市在“十四五”期间增加保障性租赁住房供给的积极性更高。除此之外，保障性租赁住房更加契合商业化的运作模式，财政能够起到支持作用，且负担相对有限。短期还能起到稳定房地产投资，支撑实体经济需求的作用。

经估算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房大致为800-900万套，新增建筑面积或在4-4.5亿平米左右。据不完全统计，“十四五”期间计划筹建的新增保障性租赁住房数量已经超过660万套。保障性租赁住房以“解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”为主要目的，已公布计划的省份，“十四五”期间筹建的新增保障性租赁房数量与“十三五”期间的常住人口变化存在一定关联。

据此估计，全国“十四五”期间新增保障性租赁住房约将在800-900万套之间。保障性租赁住房以70平米以下的小户型为主，但各地保障性租赁住房套均面积的分化较大，若按照每套50平米来大致估算，对应“十四五”期间的新增建筑面积或在4-4.5亿平米左右。

带来增量投资两万亿

笔者预计，“十四五”期间保障性租赁住房将为地产开发投资带来1.7-1.9万亿的增量。保障性租赁住房建设多依靠自有、闲置土地建设，在变更土地属性时也无需缴纳土地出让收入，因此投资得估算主要考虑房屋造价。若“十四五”期间房屋建造的平均成本假设为4300元/平米，以此推算“十四五”期间由保障性租赁住房建设带来的房地产投资增量在1.7-1.9万亿左右。

参考目前一些重点城市已披露的2022年保障性租赁住房建设计划，多数城市都希望适当打一些提前量，例如上海市计划在2022年筹建的保障性租赁住房套数占“十四五”总计划的比例为36%。结合部分重点城市的情况，大致估计2022年全国计划筹建的保障性租赁住房将占到“十四五”总计划的25%左右，能够为明年的房地产开发投资带来4100-4600亿元增量，拉动增速上行2.8-3.1个百分点。

从目前的状况来看，保障性租赁住房现有的计划规模较棚改仍有一定差距。不过，坚持租购并举，解决长期以来困扰中国的房地产问题是较为确定的方向。保障性租赁住房建设对经济的拉动作用并不局限于房地产本身。一方面，保障房能够与配套基础设施的建设紧密联系在一起;另一方面，也能够使大城市吸纳更多的青年人口和新市民，预计对消费和服务业的长期提振是潜移默化的。(明 明)